Под технической эксплуатацией понимается стадия жизненного цикла объекта, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество (работоспособное состояние). Техническая эксплуатация инженерного оборудования зданий и сооружений заключается в обеспечении надежной, безопасной и безаварийной работы всех элементов инженерного оборудования зданий и сооружений и бесперебойном снабжении их теплом, холодной, горячей водой и воздухом.
Техническая эксплуатация включает в себя:
управление:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;
техническое обслуживание и ремонт инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт;
санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Грамотная эксплуатация обеспечивается проведением организационных и технических мероприятий. Организационные мероприятия включают в себя разработку необходимых стандартов предприятия, правил технической эксплуатации инженерного оборудования, положений о проведении текущих и капитальных ремонтов, положений об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования.
Для обеспечения эксплуатации инженерного оборудования в эксплуатирующей организации должна быть в наличии техническая документация длительного хранения и документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия.
В состав технической документации длительного хранения входят:
— план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми и общественными зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
— проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждое здание;
— акты приемки зданий от строительных организаций;
— акты технического состояния зданий;
— схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, мусороудаления, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
— паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
— паспорта лифтового хозяйства;
— паспорта на каждый жилой дом, квартиру, общественное здание и земельный участок;
— исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения корректируется по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
— сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
— акты технических осмотров;
— журналы заявок жителей;
— протоколы измерения сопротивления электросетей;
— протоколы измерения вентиляции.
В технические мероприятия входят техническое обслуживание и ремонт. Под техническим обслуживанием понимается комплекс операций или операция по поддержанию работоспособности или исправности объекта при использовании его по назначению. Ремонт — это комплекс операций или операция по восстановлению исправности или работоспособности объекта и восстановлению ресурса изделия или его составных частей.
Техническое обслуживание включает работы по контролю за состоянием инженерного оборудования, поддержанию его исправности, работоспособности, в наладке и регулировании инженерных систем. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров, в результате которых выявляются неисправности и причины их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту и дается общая оценка технического состояния здания.
Различают следующие виды плановых осмотров инженерного оборудования зданий:
— общие, в процессе которых проводится осмотр инженерного оборудования в целом;
— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов инженерного оборудования.
Общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (внеплановые) осмотры.
Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных проводится по местным нормам в установленном порядке. Обслуживание насосов отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления проводится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтерами организаций по обслуживанию. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации оборудования зданий, которые могут привести к нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены в требу емые сроки. Трещины и неисправности в дымоходах и газоходах, которые могут вызвать отравление дымовыми газами и угрожают пожарной безопасности здания, устраняются в течение 1 суток с незамедлительным прекращением эксплуатации до исправления. Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков при унитазах, неисправности мусоропровода ликвидируются в течение 1 суток. Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения и центрального отопления должны устраняться незамедлительно. Неисправности приборов учета ликвидируются в течение 5 суток.